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房地產調控:效果初現,任重道遠

    國務院啟動新一輪房地產調控政策已經有一個月了,調控效果顯現。比如樓市出現了二手房市場成交量大幅下降;一手房成交量萎縮;土地市場開始降溫,“地王”消失;房地產股票急跌,金融機構提高房貸門檻;以及買房人消費預期大變,觀望成為主流等五大變化。其變化當然很大,但是4月份全國70個大中城市的房價仍然上漲12.8%。也就是說,“國十條”出臺產生了一定效果,但這與“國十條”宏觀調控目標距離仍然很遠。

    今年以來,房地產新一輪的宏觀調控政策特別是“國十條”,與以往幾次宏觀調控政策有本質上的區別,從短期來看,是要堅決遏制過快上漲房價;從長期來看,則是要根本改變房地產業發展宗旨、顛覆房地產原有的商業運作模式、強制性建立住房保障體系等,以此來保證房地產市場持續健康的發展。在看到效果之后,中央政府應進一步深化調控。比如,在信貸政策上,還應該從以下幾個方面入手加強調控。

    首先,對“國十條”的第一條內容法律化與制度化。嚴格地區分住房的投資與消費,并規定對于住房消費可能享受政府各種住房優惠政策,無論是信貸還是稅收等,而對住房投資則不僅不享受任何購買優惠,而且要采取嚴格限制政策。基本上讓房地產市場全面恢復到居住的功能上來,完全弱化住房的金融投資屬性。

    其次,對于住房投資,在可清楚界定的條件下,通過信貸政策嚴格限制,無論是首付比例還是利率都要嚴格限定。比如第二套以上住房的首付比例提高、利率上調等,異地購買貸款禁止等。對于住房投資不能界定清楚的情況下,可以通過住房交易所得稅來限制,凡是住房交易所得稅都采取高稅率,讓住房投資者無利可圖。

    再次,讓住房購買的信貸政策回歸到常態。對存量的第二套以上住房的貸款全面取消利率7折優惠并讓銀行對這些貸款進行風險定價,從根本上改變市場投資者的預期,讓其手中的住房擠出進入市場交易。

    對國內房地產市場除嚴格的房地產規劃、相應土地供應及信貸政策調控之外,稅收也應該成為重要手段。特別是個人住房信貸政策調控起到一定的效果,如果沒有房地產稅收政策相配合,不少住房投資者肯定會尋找新的規避信貸政策方式。因此,房地產新的稅收政策推出已經十分迫切,其中包括住房交易所得稅、物業稅、房地產開發暴利稅等。只有這樣才能夠鞏固及深化當前房地產宏觀調控的效果,真正地改變住房投資者、房地產開發商及地方政府的市場預期,促使房地產市場轉型平穩過渡。

    總之,當前房地產宏觀調控的核心,就是通過個人住房按揭貸款信貸政策及房地產稅收政策全面限制與打擊房地產投機炒作,讓國內房地產市場性質及房地產的商業模式發生根本性改變,政府對此決不能掉以輕心,反之應更為堅決深化。

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